El Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, introduce un nuevo régimen para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
La principal modificación afecta al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y establece nuevas reglas sobre la continuidad del contrato una vez superado el periodo mínimo de duración. La norma fue publicada en el BOE el 1 de octubre de 2026 y entra en vigor al día siguiente de su publicación.
¿Qué cambia?
Hasta ahora, una vez transcurridos los cinco años de duración mínima del contrato —o siete años cuando el arrendador es una persona jurídica—, el contrato podía entrar en un periodo de prórroga anual.
El nuevo régimen modifica esta situación.
A partir de ahora, cuando llegue el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, el contrato se prorrogará obligatoriamente por periodos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador es una persona jurídica, salvo que alguna de las partes comunique su voluntad de no prorrogarlo.
El arrendador deberá comunicar esa decisión con seis meses de antelación, mientras que para el arrendatario se mantiene un preaviso de dos meses.
Si el propietario decide no renovar, puede existir una indemnización
Una de las novedades más relevantes es que, cuando el arrendador comunique válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato, deberá indemnizar al arrendatario.
La indemnización será, como mínimo, equivalente a 12 mensualidades de renta de una vivienda de características similares, calculada, siempre que sea posible, conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler.
En ningún caso podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda.
La indemnización se abonará en el momento de la entrega de la vivienda.
Pero hay excepciones
La indemnización no se aplica automáticamente en todos los casos.
Entre las situaciones previstas por la norma se encuentra la necesidad del propietario, cuando sea persona física, de destinar la vivienda a residencia permanente para sí mismo o determinados familiares.
También se contemplan otros supuestos, como que el arrendatario no haya habitado efectivamente la vivienda durante determinados periodos, que disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio o que las partes suscriban un nuevo contrato.
Además, cuando el propietario invoque la necesidad de ocupar la vivienda y finalmente no sea ocupada por las personas indicadas dentro del plazo establecido, el arrendatario podrá tener derecho a reclamar la indemnización.
También se refuerza la protección en determinadas situaciones
El nuevo artículo 10 mantiene las prórrogas extraordinarias previstas para determinados supuestos.
Vulnerabilidad
Cuando exista una situación acreditada de vulnerabilidad social y económica, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año.
Esta prórroga debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando sea gran tenedor, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Zonas de mercado residencial tensionado
Cuando la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado y se cumplan los requisitos establecidos, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta tres años, por periodos anuales.
En determinadas circunstancias, esta prórroga debe ser aceptada por el arrendador.
¿Qué ocurre con los contratos que ya están firmados?
Este punto es especialmente importante.
El nuevo régimen también se aplica a los contratos de vivienda habitual que ya estaban vigentes cuando entra en vigor la norma, pero respecto de los vencimientos que se produzcan posteriormente.
Existe, además, un régimen transitorio específico para los contratos que estén próximos a vencer y para aquellos que ya se encuentren en periodo de prórroga.
Por ejemplo, si al entrar en vigor la norma quedan menos de seis meses para el vencimiento, el arrendador podrá realizar la comunicación de no prórroga con una antelación mínima de cuatro meses.
Las comunicaciones de no renovación realizadas válidamente antes de la entrada en vigor conservan su eficacia y no generan la nueva indemnización.
¿Y qué pasa con la prórroga extraordinaria aprobada el día anterior?
El Real Decreto-ley 27/2026 también establece cómo se coordina con las medidas aprobadas mediante el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre.
La nueva prórroga del artículo 10 tendrá preferencia cuando resulte aplicable y las diferentes prórrogas extraordinarias no pueden acumularse libremente.
En resumen
La nueva regulación introduce cambios importantes para quienes tienen un contrato de alquiler de vivienda habitual:
- Nueva duración de las prórrogas después del periodo mínimo.
- Seis meses de preaviso para el arrendador.
- Posible indemnización de 12 mensualidades cuando el propietario decide no prorrogar.
- Excepciones concretas a esa indemnización.
- Hasta un año de prórroga por vulnerabilidad en determinados casos.
- Hasta tres años de prórroga en zonas tensionadas, cuando se cumplan los requisitos.
- Aplicación también a determinados contratos que ya están vigentes, con un régimen transitorio específico.
Importante: estas reglas no significan que todos los contratos puedan prorrogarse indefinidamente ni que toda decisión de no renovación genere automáticamente una indemnización. La fecha del contrato, su situación actual, el tipo de arrendador y las circunstancias concretas son determinantes.
Si tienes un contrato de alquiler próximo a vencer, conviene revisar qué régimen transitorio te resulta aplicable antes de comunicar o aceptar una no renovación.
Fuente: Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
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