El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, introduce nuevas medidas relacionadas con el alquiler de vivienda, la actualización de las rentas y los procedimientos de desahucio.
Las medidas entran en vigor, con carácter general, el 1 de octubre de 2026 y afectan a diferentes situaciones de arrendadores y arrendatarios.
Prórroga extraordinaria de los contratos de vivienda
Una de las principales novedades es la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales, por anualidades, para determinados contratos de vivienda habitual que cumplan los requisitos establecidos.
Para poder solicitarla, el arrendatario debe encontrarse al corriente del pago del alquiler y haberlo estado durante los ocho meses anteriores.
Durante la prórroga se mantienen las condiciones del contrato. La medida contempla determinadas excepciones, entre ellas que las partes acuerden una renovación o un nuevo contrato, o que exista una necesidad real y acreditada del arrendador o de sus familiares en los supuestos previstos legalmente.
La prórroga extraordinaria es incompatible con la prevista en el artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que tendrá carácter preferente cuando resulte aplicable.
Limitación de la actualización de la renta
Otra de las medidas relevantes afecta a las actualizaciones anuales del alquiler correspondientes al periodo comprendido entre la entrada en vigor del Real Decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027.
Cuando la renta sea superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá incremento alguno.
En los demás casos, las partes podrán pactar la actualización. Si no existe un nuevo acuerdo, el incremento no podrá superar el 2 %.
Nuevas medidas en los procedimientos de desahucio
El Real Decreto-ley también introduce modificaciones importantes en materia de desahucios cuando la persona arrendataria se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica y no dispone de una alternativa habitacional adecuada.
En determinados procedimientos, si la Administración competente no ofrece una alternativa habitacional, se establece un mecanismo de enervación extraordinaria.
En estos casos, la Administración dispone de un plazo máximo de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o realizar el pago o consignación de las cantidades reclamadas.
Durante ese periodo, el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento quedan suspendidos. Si se realiza el pago o consignación dentro del plazo, se enerva la acción y el procedimiento termina, manteniéndose el contrato de arrendamiento.
Además, el nuevo régimen contempla medidas específicas para determinados procedimientos en los que la vivienda pertenece a entidades que adquieren inmuebles o carteras de préstamos impagados en las condiciones previstas por la norma. En estos casos, cuando concurran los requisitos legales y no se haya producido todavía el lanzamiento, puede acordarse la suspensión del procedimiento hasta el 31 de diciembre de 2030.
¿Qué significa esto para propietarios e inquilinos?
Las nuevas medidas hacen especialmente importante revisar cada contrato y cada situación concreta.
Para los inquilinos, puede ser relevante conocer si tienen derecho a una prórroga extraordinaria, cómo afecta la nueva regulación a la actualización de su renta o si pueden acogerse a alguno de los mecanismos previstos en los procedimientos de desahucio.
Para los propietarios, es importante conocer qué límites y requisitos se aplican a la actualización de la renta, a la finalización del contrato y a un eventual procedimiento de desahucio.
No todas las situaciones están sujetas a las mismas reglas. La aplicación de estas medidas dependerá, entre otras cuestiones, del tipo de contrato, su fecha, la situación del arrendatario y las circunstancias concretas del procedimiento.
Antes de tomar una decisión sobre un alquiler o un desahucio, conviene revisar el contrato y comprobar qué régimen legal resulta aplicable al caso concreto.
Fuente: Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado en el BOE de 30 de septiembre de 2026.
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